Proč roste cena nájmů, i když hypotéky zdražují?

Když Česká národní banka v letech 2022 a 2023 výrazně zvýšila úrokové sazby, mnozí očekávali, že trh s nájmy zchladí. Logika se zdála přímočará: zdražené hypotéky odradí kupce, nabídka volných bytů vzroste a nájmy klesnou nebo alespoň stagnují. Realita se však vyvíjela opačně. Průměrné nájemné v českých krajských městech – včetně Olomouce – meziročně rostlo, v některých lokalitách o více než deset procent. Kde se tento zdánlivý paradox bere? Klíčem je pochopit, že trh s nájmy a trh s vlastnickým bydlením jsou propojené nádoby, nikoli oddělené světy. Zdražení hypoték neodstranilo poptávku po bydlení – pouze ji přesměrovalo. Lidé, kteří si před rokem 2022 plánovali koupit byt, odložili rozhodnutí a zůstali nebo přešli do nájmu. Tím se poptávková strana nájemního trhu rozrostla právě ve chvíli, kdy nabídka nestačila reagovat. Výstavba nových bytů v Česku trpí zdlouhavými povolovacími procesy; průměrná doba od podání žádosti o stavební povolení po zahájení stavby přesahuje v některých obcích tři roky. Souběh rostoucí poptávky a strukturálně omezené nabídky je základní mechanismus, který pohání ceny nájmů vzhůru bez ohledu na to, co se děje na hypotečním trhu. K tomu přistupuje demografický faktor: vnitřní migrace do větších měst pokračuje, a to zejména u mladých lidí ve věku 25–35 let, kteří jsou nejčastějšími nájemníky. Výsledkem je kombinace krátkodobého efektu přesunu poptávky a dlouhodobého strukturálního nedostatku bytů – a tento souběh nelze vyřešit změnou úrokových sazeb.